Pemilik Kos dan Kontrakan di Bali Kena Pajak Mulai 2027? Ini Faktanya
Belakangan beredar informasi bahwa pemilik kos dan kontrakan di Bali akan menjadi sasaran Direktorat Jenderal Pajak mulai 2027. Kabar seperti ini wajar membuat pemilik properti bertanya: apakah ada pajak baru, berapa tarifnya, dan apa yang harus disiapkan?
Jawaban singkatnya, Pajak Penghasilan atas kontrakan maupun usaha rumah kos bukan pajak yang baru berlaku pada 2027. Kewajibannya sudah diatur sebelumnya. Namun, rumah kos dan kontrakan memiliki perlakuan PPh yang berbeda, sehingga pemilik perlu memahami klasifikasi usahanya dengan tepat.
Benarkah Pemilik Kos dan Kontrakan Baru Kena Pajak pada 2027?
Berdasarkan aturan dan penjelasan resmi yang tersedia, tidak ada dasar untuk menyimpulkan bahwa PPh atas kos dan kontrakan baru dimulai pada 2027.
Untuk kontrakan, PPh atas persewaan tanah dan bangunan telah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 dan berlaku sejak 2 Januari 2018. Direktorat Jenderal Pajak juga menegaskan bahwa yang menjadi objek pajak bukan kepemilikan rumahnya, melainkan penghasilan yang diterima pemilik dari kegiatan penyewaan.
Karena itu, apabila pada 2027 ada peningkatan pendataan atau pengawasan, hal tersebut tidak otomatis berarti muncul pajak jenis baru. Pengawasan adalah urusan administrasi, sedangkan dasar pengenaan pajaknya sudah berlaku sebelumnya.
Perbedaan Pajak Kontrakan dan Rumah Kos
Walaupun sama-sama menghasilkan pendapatan dari properti, kontrakan dan rumah kos tidak selalu diperlakukan dengan skema pajak yang sama.
1. Pajak penghasilan dari kontrakan
Penghasilan dari penyewaan tanah dan atau bangunan pada umumnya dikenai PPh Final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai sewa.
Jumlah bruto tidak hanya mencakup harga sewa utama. Biaya yang berkaitan dengan bangunan, seperti biaya layanan, keamanan, pemeliharaan, dan fasilitas lain, juga dapat masuk ke dalam nilai bruto apabila dibayarkan oleh penyewa kepada pemilik.
Contoh sederhana:
Nilai kontrak sewa satu tahun: Rp30.000.000
PPh Final: 10% x Rp30.000.000
PPh Final terutang: Rp3.000.000
Jika penyewa merupakan pihak yang diwajibkan memotong pajak, penyewa akan melakukan pemotongan dan memberikan bukti potong kepada pemilik. Jika penyewa bukan pemotong pajak, pemilik perlu menyetor sendiri pajak yang terutang dan melaporkannya sesuai ketentuan.
2. Pajak penghasilan dari rumah kos
Rumah kos termasuk jasa pelayanan penginapan yang dikecualikan dari skema PPh Final 10% atas persewaan tanah dan bangunan. Namun, pengecualian ini bukan berarti penghasilan rumah kos bebas dari pajak.
Pendapatan rumah kos diperlakukan sebagai penghasilan usaha. Berdasarkan ketentuan terbaru dalam PP Nomor 20 Tahun 2026, wajib pajak orang pribadi yang memenuhi syarat dan memiliki total peredaran bruto tidak lebih dari Rp4,8 miliar dalam satu tahun pajak dapat menggunakan tarif PPh Final UMKM sebesar 0,5%.
Khusus wajib pajak orang pribadi, bagian omzet usaha sampai dengan Rp500 juta dalam satu tahun pajak tidak dikenai PPh. Pajak 0,5% dihitung atas bagian omzet yang melebihi Rp500 juta, selama seluruh persyaratan skema tersebut terpenuhi.
Contoh sederhana:
Omzet rumah kos setahun: Rp650.000.000
Bagian omzet yang tidak dikenai PPh: Rp500.000.000
Dasar penghitungan PPh Final: Rp150.000.000
PPh Final: 0,5% x Rp150.000.000 = Rp750.000
Contoh tersebut hanya merupakan ilustrasi. Skema yang berlaku tetap bergantung pada status wajib pajak, bentuk usaha, jenis penghasilan, dan pemenuhan persyaratan lain.
Bagaimana Menentukan Properti Termasuk Kos atau Kontrakan?
Nama usaha, cara pembayaran bulanan atau tahunan, serta keberadaan furnitur tidak dapat menjadi satu-satunya dasar penentuan.
Secara umum, rumah kos cenderung memiliki ciri seperti:
Penyewaan dilakukan per kamar kepada penghuni yang berbeda
Pengelola menetapkan tata tertib dan mengurus pergantian penghuni
Ada fasilitas atau area yang digunakan bersama
Terdapat layanan pengelolaan yang diberikan kepada penghuni
Sementara itu, kontrakan cenderung memiliki ciri seperti:
Penyewa memperoleh hak penggunaan eksklusif atas satu rumah atau unit
Unit memiliki akses dan fasilitas yang relatif mandiri
Hubungan pemilik dan penyewa berfokus pada perjanjian sewa bangunan
Pengelolaan harian oleh pemilik lebih terbatas
Kondisi setiap properti bisa berbeda. Jika model usahamu berada di antara dua kategori tersebut, periksa kembali isi kontrak, fasilitas, layanan, dan praktik operasionalnya. Kamu juga dapat berkonsultasi dengan Kantor Pelayanan Pajak tempat terdaftar.
Apa yang Perlu Disiapkan Pemilik Kos dan Kontrakan?
Tidak perlu menunggu 2027 untuk mulai merapikan administrasi. Beberapa langkah berikut dapat membantu:
Catat seluruh pemasukan secara rutin. Pisahkan pendapatan sewa, deposit, biaya layanan, denda, dan sumber pemasukan lainnya.
Simpan kontrak dan bukti transaksi. Arsipkan perjanjian, tagihan, bukti pembayaran, serta bukti potong atau penyetoran pajak.
Pisahkan keuangan usaha dan pribadi. Gunakan rekening khusus agar arus kas lebih mudah dilacak.
Pastikan klasifikasi usaha sudah tepat. Perlakuan pajak kos dan kontrakan dapat berbeda secara signifikan.
Periksa skema pajak yang berlaku untukmu. Status orang pribadi, badan usaha, omzet, dan jenis transaksi dapat memengaruhi penghitungan pajak.
Laporkan SPT sesuai ketentuan. Omzet yang tidak menghasilkan PPh terutang tidak otomatis menghapus kewajiban pelaporan.
Pembukuan yang Rapi Membuat Kepatuhan Lebih Mudah
Tantangan terbesar bagi banyak pemilik kos bukan hanya menghitung pajak, tetapi memastikan data operasional tersimpan dengan rapi. Ketika pembayaran masih dicatat melalui chat, buku tulis, dan beberapa rekening sekaligus, pemilik akan kesulitan mengetahui omzet sebenarnya.
Sistem pengelolaan kos yang terpusat dapat membantu kamu memantau data kamar, penyewa, tagihan, pembayaran, dan laporan pemasukan. Catatan yang konsisten membuat proses evaluasi usaha dan persiapan dokumen perpajakan menjadi lebih mudah.
Kesimpulan
Informasi bahwa pemilik kos dan kontrakan di Bali baru dikenai pajak mulai 2027 perlu dipahami dengan hati-hati. PPh atas penghasilan kontrakan sudah berlaku sejak 2018, sedangkan pendapatan rumah kos diperlakukan sebagai penghasilan usaha dengan skema pajak sesuai kondisi pemiliknya.
Hal terpenting bukan menunggu isu 2027, tetapi mulai memastikan klasifikasi usaha, pencatatan omzet, dokumen transaksi, pembayaran, dan pelaporan sudah tertib sejak sekarang.
Ingin mengelola kamar, penyewa, tagihan, dan laporan pemasukan dalam satu sistem? Kunjungi ArthaRooms dan buat operasional kos kamu lebih rapi, efisien, dan mudah dipantau.
Catatan: Artikel ini bersifat edukasi umum dan bukan nasihat perpajakan. Ketentuan dapat berubah dan penerapannya bergantung pada kondisi masing-masing wajib pajak. Konfirmasikan kebutuhan spesifikmu melalui pajak.go.id, Kantor Pelayanan Pajak, atau konsultan pajak berizin.